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廣元市人民政府辦公室關于修訂《廣元市物業管理辦法》的通知
發布時間: 2020-03-20      來源: 區政府辦      信息類型: 政策解讀
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廣府辦發〔2020〕5號

各縣、區人民政府,市級各部門,廣元經濟技術開發區、市天然氣綜合利用工業園區管委會:

根據《四川省行政規范性文件管理辦法》有關規定,市住房和城鄉建設局對《廣元市物業管理辦法》部分內容進行了修訂。經市政府同意,現將修訂后的《廣元市物業管理辦法》印發你們,請認真遵照執行。


廣元市人民政府辦公室

2020年3月9日

廣元市物業管理辦法


第一章  總  則

第一條 為規范物業管理活動,維護物業管理各方的合法權益,營造安全、健康、文明、和諧的工作和居住環境,根據《物權法》《物業管理條例》和《四川省物業管理條例》等法律、法規,結合實際,制定本辦法。

第二條 廣元市行政區域內的物業管理及相關監督管理活動適用本辦法。

本辦法所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業、其他管理人按照合同約定或者業主通過自行管理等方式,對物業管理區域內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序等活動。

第三條 物業管理活動遵循業主自治、依法監管相結合的原則。縣(區)人民政府及有關部門應當將物業服務行業納入本地現代服務業發展規劃,制定扶持政策,加強行業管理,依靠科技技術提高物業服務水平,促進物業服務行業發展。

第四條 市住房和城鄉建設行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。

縣(區)住房和城鄉建設、房地產行政主管部門(以下簡稱建設、房管部門)負責對轄區內的物業管理活動進行管理、協調、監督和考核。

市、縣(區)市場監管、發展改革、自然資源、公安、應急管理、民政、司法、財政、生態環境、城鄉規劃、衛生健康、稅務、城管執法、郵政等有關部門按照各自職責,依法實施對物業管理活動的服務和監督工作。

第五條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府在轄區內履行以下職責:

(一)負責組織、指導、協調物業管理區域業主大會的設立和業主委員選舉、換屆,業主委員會備案;

(二)負責督促業主大會、業主委員會依法履行職責和開展工作;

(三)建立物業管理工作聯席會議制度,協調處理物業管理過程中的相關問題;

(四)協調社區建設與物業管理的關系,調解處理業主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業在物業管理活動中的糾紛;

(五)指導和監督物業服務企業、服務項目的交接,負責對沒有物業服務的小區和業主自管小區的指導和管理;

(六)負責房屋使用安全和玻璃幕墻安全的排查工作,協助建設、房管部門對物業服務企業、業主委員會信用評價和各項創先爭優提出建議;

(七)法律、法規規定的其他職責。

第六條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應落實相應的物業工作管理部門,建立物業工作管理聯席會議制度,協調處理物業管理過程中的相關問題。

第七條 居(村)民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織領導下,指定專(兼)職人員協助開展物業管理有關工作。

第二章 業主、業主大會與業主委員會

第八條 依法登記取得《房屋所有權證》或《不動產權證》的自然人、法人和非法人組織為業主。

因買賣、贈與、繼承等法律關系已經合法占有房屋,但尚未依法辦理《房屋所有權證》或《不動產權證》的,在物業管理中享有業主權利,承擔相應義務。

業主不得以放棄權利為由不履行義務。

第九條 業主在物業管理活動中享有下列權利:

(一)對物業管理區域內共有部分實施共同管理;

(二)對共同管理的有關事項提出建議;

(三)對需要業主共同決定的事項,行使表決權;

(四)在物業管理活動中,享有選舉權和被選舉權;

(五)對物業管理活動享有知情權、監督權;

(六)監督業主大會和業主委員會的工作;

(七)監督物業服務合同的履行;

(八)監督專項維修資金的管理和使用;

(九)法律、法規、規章以及管理規約、業主大會議事規則規定或者約定的其他權利。

第十條 業主在物業管理活動中履行下列義務:

(一)遵守法律、法規、規章及相關規定;

(二)遵守管理規約、業主大會議事規則;

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定,并承擔相應的義務;

(四)履行物業服務合同約定的義務;

(五)按照規定和約定交納專項維修資金、物業服務費用和其他應當由業主共同分攤的費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任;

(六)在轉讓、出租房屋后十日內在物業服務企業進行登記;

(七)法律、法規、規章以及管理規約、業主大會議事規則規定或者約定的其他義務。

第十一條 業主逾期未交納物業服務費用和其他應當由業主共同分攤費用的,物業服務企業應當督促業主限期交納,經催告仍不交納的,可依法提起訴訟。

第十二條 物業管理區域內,符合下列條件之一的,可以召開首次業主大會會議:

(一)交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十或者交付的房屋套數達到總套數百分之五十以上;

(二)首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數達到總套數百分之二十以上;

(三)物業服務企業在前期物業服務合同期限內依法解除合同或者前期物業服務合同到期前90天。

同一物業管理區域內只能設立一個業主大會。只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責;業主可以以幢、單元為單位推選業主代表,履行業主大會議事規則規定的職責。業主代表的產生程序、職責范圍、工作規范等事項應當在業主大會議事規則中明確。

業主大會通過的決定對全體業主具有約束力。

第十三條 符合首次業主大會會議召開條件的,條件具備之日起30日內,建設單位應當書面報告物業管理區域所屬街道辦事處、鄉(鎮)人民政府申請設立業主大會,同時報送籌備首次業主大會會議所需的業主名冊、業主專有部分面積、建筑總面積等文件資料。

建設單位應當承擔籌備組工作經費和召開首次業主大會會議的經費,于籌備組成立后三十日內日存入街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指定的銀行賬戶。籌備組按照籌備經費開支預算方案向街道辦事處、鄉(鎮)人民政府申請使用。

第十四條 業主委員會由業主大會依法選舉產生,是業主大會的執行機構,執行業主大會決定,接受業主監督。業主委員會由5至11人單數組成,任期不超過5年。委員具體數額、具體任期和選舉結果的確認應當在業主大會議事規則中明確約定。

業主委員會應當自選舉之日起7日以內召開首次會議,推選業主委員會主任和副主任。主任、副主任應當從業主委員會委員中推選產生,未經業主委員會委員推選不得擔任。

第十五條 業主委員會委員必須是本物業管理區域內的業主,并符合下列資格條件:

(一)具有完全民事行為能力,無不良信用記錄;

(二)遵守管理規約、業主大會議事規則,模范遵守履行業主義務;

(三)未處于法定限制被選舉權情形或未被業主大會依約限制被選舉權;

(四)按規定和約定按時交納物業服務費用及其他應交共同分攤費用;

(五)熱心公益事業,責任心強,公正廉潔;具有一定組織能力和必要的工作時間;

(六)管理規約、業主大會議事規則規定的其他資格條件;

(七)原則上年齡不得超過70周歲。

第十六條 業主委員會不得有下列行為:

(一)阻撓、抗拒業主大會行使職權;

(二)弄虛作假,隱瞞事實真相,轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件資料;

(三)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權,擅自使用業主大會或者業主委員會印章;

(四)打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人;

(五)未經業主大會授權選聘物業服務企業或者提高物業服務費用;

(六)擅自動用住宅專項維修資金,侵占業主共有財產;

(七)超越業主大會賦予的職權,侵害業主合法權益的其他行為;

(八)法律、法規規定的其他禁止行為。

第十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,到物業管理區域所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案。

業主委員會任期屆滿90日前,應當召開業主大會進行換屆選舉。換屆選舉期間,本屆業主委員會不得組織召開業主大會決定選聘解聘物業服務企業、使用住宅專項維修資金等重大事項,但屬緊急動用維修資金的情況除外。

第十八條 業主委員會應當忠實履行職責,在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及居(村)民委員會的監督和指導下,負責做好召集業主大會選聘物業企業、監督物業服務企業履行義務、組織居民履約守法、維護居民合法權益、協助物業服務企業催繳物業費、房屋使用安全和玻璃幕墻安全排查等工作。

對未設立業主大會、成立業主委員會的住宅小區由該物業項目所在地村(居)委會暫時履行業主大會和業主委員會職責。

第三章  物業服務與管理

第十九條 在本市行政區域內從事物業服務的物業服務企業應當在項目所在地建設、房管部門登記,進入四川省物業服務企業信用管理信息系統。

一個物業管理區域由一家物業服務企業提供物業管理服務。物業服務企業應當具有獨立法人資格和具有良好信用信息。

第二十條 市、縣(區)建設、房管部門應當與街道辦事處(鄉、鎮人民政府)加強對物業服務企業從事物業服務活動的監督管理,通過信用記分等方式加強對物業服務企業的信用監管,建立健全信用信息共享平臺,定期向社會公布物業服務企業信用情況,作為相關部門、行業協會對其實行激勵和懲戒的依據。

第二十一條 物業服務企業應當向建設、房管部門定期報送信用檔案信息、統計報表等相關資料;物業服務企業應當配合各級人民政府、居(村)民委員會和各相關部門依法開展各項工作;對物業區域內正在實施的裝飾裝修涉嫌違法行為的,物業服務企業應當做好巡查、發現、勸阻,及時報告相關執法部門,并做好配合工作。

第二十二條 住宅物業在業主、業主大會首次選聘物業服務企業之前,建設單位應當按照相關規定選聘具有良好信用信息的物業服務企業(信用信息證明由建設、房管部門提供),提供前期物業服務,并報物業項目所在地價格主管部門核定前期物業服務收費指導價格。

物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起30日內,向項目所在地縣區建設、房管部門備案。

第二十三條 物業服務收費標準應當遵循合理、公平、公開的原則,由合同雙方當事人予以約定。

物業服務收費標準應當保持相對穩定。有下列情形,需要調整物業服務收費標準的,物業服務企業應當與業主委員會協商,并報經業主大會同意:

(一)公共服務產品能耗價格調整的;

(二)業主要求物業服務內容和物業服務等級變動的;

(三)物業管理區域內共用設施設備維修養護費用調整的;

(四)其他政策性費用調整的。

物業管理區域所在地縣、區價格行政主管部門應當加強物業服務收費的監督和管理。調整物業服務收費標準產生糾紛時,物業服務合同雙方當事人可以向物業管理區域所在地縣、區價格行政主管部門設立的價格認證機構申請對調價幅度的合理性進行評審。

第二十四條 保障性住房服務和住房前期物業服務收費,由各縣、區價格主管部門會同同級建設、房管部門根據實際情況制定政府指導價,并定期公布。

第二十五條 物業管理區域另行選聘物業服務企業的,新選聘的物業服務企業應當在簽訂物業服務合同后十五日內向街道辦事處、鄉(鎮)人民政府報告,業主委員會應當組織新選聘物業服務企業與原物業服務企業進行承接查驗和資料移交。

第二十六條 物業服務企業應當按照物業服務合同中關于安全防范的約定,健全安全防范措施,做好物業管理區域內房屋使用安全、玻璃幕墻等排查工作,為業主提供安全高效便捷的服務。未履行約定義務的,依法承擔相應的法律責任。

物業管理區域內發生安全事故時,物業服務企業應當采取應急措施,并及時向有關行政管理部門報告,做好救助工作。

物業服務人員在從事物業服務活動時,應當依法履行職責,不得侵害業主的合法權益。

第二十七條 物業服務合同應當對物業服務事項、服務標準、收費標準、物業服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。

第二十八條 物業服務合同應當包含下列事項:

(一)物業管理區域范圍、人員崗位配置等基本情況;

(二)物業共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護;

(三)物業服務用房的配置、使用、維修和管理;

(四)公共綠化的維護,公共區域的環境衛生、秩序維護、安全防范;

(五)車輛的停放管理;

(六)物業服務質量標準;

(七)物業服務費用收取標準和方式;

(八)物業檔案資料的保管;

(九)物業服務合同期限;

(十)雙方的權利義務;

(十一)物業服務合同終止、解除條件;

(十二)違約責任和履約擔保;

(十三)其他事項。

第二十九條 物業服務企業應當在物業管理區域顯著位置公開下列信息,并及時更新:

(一)項目負責人基本情況、聯系方式、物業服務電話;

(二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

(三)物業服務企業代收公共水電費的分攤情況;

(四)電梯、消防、監控等專項設施設備及專業經營設施的維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等;

(五)其他應當公開的信息。

第三十條 物業服務企業應當建立巡查、值班、回訪、崗位、檔案管理、應急處理預案等制度,并應用計算機、移動互聯網、智能化設備等現代化管理手段提高管理效率。

第三十一條 建設單位在申請房屋預售許可或現房銷售前,提供縣、區價格主管部門核定的前期物業服務收費標準,參照省住房和城鄉建設行政主管部門制作的示范文本,制定臨時管理規約、備案的前期物業服務合同和房屋使用說明書。

第三十二條 已竣工驗收但尚未出售或者尚未交付的物業,物業服務費由建設單位承擔。

建設單位與業主按照約定交付方式已交付物業的,物業服務費由業主承擔。建設單位與業主另有約定的從其約定。

第三十三條 經業主共同決定可以對物業管理區域實施自行管理。實行自行管理的全體業主應當通過管理規約就管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔方式等事項共同作出約定。

第三十四條 物業服務合同期限屆滿六十日前,業主委員會應當及時組織召開業主大會會議,決定物業管理方式、服務事項和服務標準以及是否續聘或者更換物業服務企業等事項;物業服務合同期滿,未及時召開業主大會的,可以由原物業服務企業繼續提供物業服務至簽訂新的物業服務合同為止。

第三十五條 新建住宅物業實行物業交付承接查驗制度。物業服務企業和建設單位在新建小區竣工驗收后,交付使用前應當按照國家相關規定和前期物業服務合同的約定,共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

物業承接查驗由建設單位、物業服務企業牽頭,并邀請業主代表及物業所在地縣(區)建設、房管部門參加,必要時可以邀請專業機構協助。

物業服務企業應當自物業交接后30日內,將查驗文件向物業所在地的縣(區)建設、房管部門備案,并在物業管理區域內顯著位置公告。

第四章  物業設施設備管理

第三十六條 新建住宅物業,建設單位應當在設計時配置水、電、通風、通訊、衛生、采光、安防等使用功能,滿足物業服務用房、業主委員會議事活動用房正常辦公條件。

物業服務用房、業主委員會議事活動用房位于地面的部分不低于百分之五十。物業服務用房按照房屋建筑總面積的千分之二,且不低于100平方米配置;業主委員會議事活動用房按照不低于30平方米配置。

城鄉規劃主管部門在核發建設工程規劃許可證時,應當對物業服務用房、業主委員會議事活動用房的設計指標、位置和面積進行審核;建設、房管部門在核發《商品房預售許可證》時,應當對其配置情況進行核查,并將建設情況納入竣工驗收內容;不動產登記部門在辦理首次登記時,應當注明物業服務用房、業主委員會議事活動用房房號。

物業服務用房、業主委員會議事活動用房屬全體業主共有,分別交由物業服務企業和業主委員會無償使用。任何組織和個人不得擅自變更用途,也不得分割、轉讓、抵押。

第三十七條 城鄉規劃主管部門應當對新建物業管理區域內配建的會所、幼兒園、車位車庫、環衛設施、綠化帶等場所及公共空間配套設施的位置予以明確,且不得隨意變更。

新建住宅物業管理區域應當按照國家、行業、地方標準配置機動車、非機動車停放庫(位)及電瓶車、新能源汽車配套的充電裝置,并按規劃位置予以明確。

第三十八條 建設單位應當邀請專業經營單位、物業服務企業或者物業咨詢機構等提前介入項目的開發建設,對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項,提出與物業管理相關的建議。

第三十九條 新建住宅物業的公共配套設施應當具備下列條件后,建設單位方可辦理物業交付手續:

(一)供水、供電、供氣實現三通,并安裝分戶計量表;

(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統;

(三)通信管道、通信線路、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶,安全監控裝置及其他安全防范設施設備、郵政通郵設施等按規劃設計要求配置到位;

(四)按照規劃要求完成消防供水、通道等公共消防設施建設;

(五)按照規劃要求完成教育、衛生、交通、環衛、商業服務、物業服務和社區服務等配套設施建設;

(六)按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置;

(七)住宅小區分期建設的,已建成的住宅區周邊場地與施工工地應設置有效隔離設施;

(八)法律、法規規定的其他條件。

第四十條 利用物業共用部位、共用設施設備經營所取得的公共收益歸全體業主所有。前期物業服務期間,公共收益由物業服務企業代為收取和保管,業主大會成立后,公共收益移交業主委員會。

經業主大會決定,公共收益可由物業服務企業代管或者業主委員會自行管理。業主委員會委托物業服務企業代為管理經營的,應當簽訂委托合同,支付管理報酬。公共收益應當專戶存儲,單獨列賬。其獲得的公共收益,有約定的按照約定分配;沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分占物業管理區域內建筑物總面積的比例補充專項維修資金、支付物業服務費以及業主大會或者業主委員會工作經費等。業主委員會應當定期公布經營收益的收支情況。

第五章  物業的使用與維護

第四十一條 因小區維修或者公共利益需要,確需臨時占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的,應當征得業主委員會同意,無業主委員會的由物業服務企業在征求業主意見后組織實施,無業主委員會或物業服務企業的,由當地居(村)民委會組織實施,相關費用按程序支付。臨時占用、挖掘道路、場地的,應當在約定期限內恢復原狀。

第四十二條 裝飾裝修房屋過程中產生的建筑垃圾,應當在指定地點堆放,由業主、物業使用人負責清理。委托物業服務企業清理的,應當約定清理費用。

第四十三條 物業管理區域內電梯的使用單位應加強對電梯的安全管理,建立健全電梯安全管理制度,并履行法定職責。

電梯的日常維護保養單位,應當對其安全性能負責,保證電梯的安全運行。接到故障通知后,應當立即趕赴現場,并采取必要的應急救援措施。

第四十四條 新建住宅物業管理區域內的供水(含二次供水)、供電(含變(配)電)、供氣(含燃氣調壓)等專業經營設施設備及相關管線應按照國家技術標準和專業技術規范統一設計,由相關專業經營單位依法組織具有資質的單位安裝施工,所需費用依照有關工程計價規定確定,由建設單位承擔。

建設單位在竣工驗收后應當將住宅物業管理區域內專業經營設施設備及相關管線的所有權移交給組織安裝施工的專業經營單位,專業經營單位應當接收并負責維修、養護、更新和管理。

專業經營設施設備發生故障或損壞時,專業經營單位應當及時進行維修、養護、更新,物業服務企業、業主應當予以配合。專業經營單位可以將專業經營設施設備的維護、保養等事宜委托給物業服務企業承擔,物業服務企業可以按照委托合同向專業經營單位收取報酬。

專業經營設施設備的維修、保養等費用,由專業經營單位承擔,不得從專項維修資金中列支。

第四十五條 建筑區劃內停放車輛,不得妨礙行人和其他車輛的正常通行,嚴禁占用消防通道。

利用物業共有部分設置機動車停放位的,其車位設置、管理、收費等事項由業主大會決定。

業主大會決定收取場地使用費的,可以委托物業服務企業或者其他管理人收取,并支付一定比例的報酬。業主對機動車輛有保管要求的,可以與物業服務企業或者其他管理人另行約定。

第四十六條 建設單位未按照相關規定報告申請成立業主大會前,住宅共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造的,建設單位應當承擔物業維修責任,不得動用專項維修資金。

第四十七條 物業管理區域內禁止下列行為:

(一)房屋裝飾裝修損壞房屋承重結構以及違章搭建建筑物和構筑物等行為;

(二)侵占、損壞樓道、公共園林綠地等物業共用部位、共用設施設備,擅自改變房屋、綠地使用性質等行為;

(三)隨意堆放、傾倒垃圾、雜物、高空拋物、占用消防通道、封堵出入口通道等行為;

(四)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品,排放有毒、有害、異味物質等;

(五)超過規定標準排放噪聲或產生振動,影響居民生活的行為;

(六)飼養兇猛犬、大型犬以及其它家禽家畜等;

(七)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

物業服務企業應當加強物業管理區域的巡查。有前款所列行為之一的,物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻;勸阻無效的,應當及時報告有關部門處理;業主、物業使用人對侵害其合法權益的行為,有權進行勸阻,可以依法提起訴訟;業主委員會對侵害業主共同利益的行為,可以依法提起訴訟。

第四十八條 縣(區)人民政府應當建立老舊住宅小區長效管理機制。各街道辦事處、鄉(鎮)人民政府,居(村)民委員會要積極組織老舊住宅小區業主成立業主委員會,收繳和補足住宅專項維修資金、選聘物業服務企業或業主自治等方式開展老舊住宅小區環境改善、維護和管理活動。

第六章  法律責任

第四十九條 違反本辦法規定的,依照國務院《物業管理條例》和《四川省物業管理條例》等相關規定予以處理。

第五十條 建設、房管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和其他有關部門的工作人員在物業管理工作中,濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的,尚不構成犯罪的,依法給予行政處分;涉嫌犯罪的,移送司法機關處理。

第七章  附  則

第五十一條 本辦法由廣元市住房和城鄉建設局負責解釋。

第五十二條 本辦法自2020年4月1日起施行,有效期5年。原發布的《廣元市物業管理辦法》(廣府辦發〔2019〕4號)自行廢止。

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